5 razones que obstaculizan el auge de la reforma de viviendas como inversión

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5 razones que obstaculizan el auge de la reforma de viviendas como inversión

Según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac), en España solo se reforman el 4% de las viviendas que componen el parque residencial. De esta cantidad, la mayoría de obras que se acometen se destinan a inmuebles habituales para uso personal. De hecho, el 77% de los españoles prefieren comprar una vivienda pendiente de reforma y así personalizarla a su gusto, según un estudio de HomeServe. Una tendencia que convierte a la reforma de viviendas pensadas como inversión es una práctica minoritaria, a pesar de la revalorización potencial que experimentan los inmuebles reacondicionados.

1. Coste monetario

El coste en términos monetarios que supone efectuar una reforma integral o rehabilitación en una vivienda es uno de los principales motivos que lleva a los propietarios declinar realizar el proyecto. En este sentido, Sebastián Molinero, secretario general de Andimac, explica que el gasto final varía “ampliamente” en función del tipo de vivienda que se desee reformar, ya que hay que tener en cuenta indicadores como los metros cuadrados, el número de estancias o la calidad de los materiales. Sin embargo, reconoce que “en líneas generales” esta decisión puede oscilar entre los 10.000 y los 50.000 euros. De la misma opinión se muestran desde HomeServe, quien pone a modo de ejemplo de reforma unas obras que impliquen la sustitución de puertas y suelos en un piso de 80 metros cuadrados con cocina y dos baños. En este caso concreto, aseguran que la reforma “podría suponer un coste de entre 30.000 y 60.000 euros aproximadamente”.

A este esfuerzo que han de llevar a cabo los propietarios Molinero se suma la falta de ayudas que hay en la actualidad para reformar el interior de las viviendas. Es por ello que reclama que la Administración integre la reforma de viviendas dentro del Plan Estatal de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, así como recupere “la deducción de IRPF por rehabilitación de vivienda habitual en el tramo estatal y autonómico”. La misma fue eliminada en el año 2013 y, con ella, subraya Molinero, “se cortaron a la vez las alas a las ayudas a la reforma y mejora de los hogares”. “Una vez que la recuperación parece consolidarse ha llegado el momento de recuperar este incentivo para impulsar la reforma y concienciar a la sociedad de la importancia de tener su hogar en buenas condiciones”, agrega.

2. Permisos y burocracia

Las reformas de viviendas suponen para el propietario del inmueble afectado la solicitud de permisos, aportación de documentación y aprobación de ambos tipos de elementos. Este recorrido por la administración local puede suponer importantes perjuicios para los interesados. Al respecto, el director de Marketing de Compradores de Housell, Jesús Moreno, reconoce que si bien los procedimientos burocráticos que se deben efectuar para materializar una reforma “no son muchos” y estos se limitan “a la petición del permiso de obra al ayuntamiento” pertinente, cuanto más integral es la reforma “más detalle se ha de aportar, como el plano o el proyecto del arquitecto”.

Estas dificultades, añade Moreno, “terminan encareciendo las tasas” que los ayuntamientos imponen a los ciudadanos, pues se trata de cantidades finales porcentuales. En concreto, este experto explica que “un incremento en la base imponible del presupuesto del proyecto global de reforma” genera un aumento en la cifra total a pagar, “así como la realización o preparación de dicha documentación”. Un procedimiento, este último, que dilata en el tiempo el inicio de las obras y el desarrollo del proyecto.

3. Tiempo de realización

La duración de las obras relativas a la reforma de una vivienda depende del tipo de acciones que se van a llevar a cabo en el inmueble. No obstante, desde Housell confirman que, en el caso de las reformas parciales, “la duración será de al menos dos meses”. Asimismo, sostienen que lo “normal” en este tipo de proyectos es que se intente “reducir los tiempos”, pero reconocen que “es muy difícil conseguirlo” si además se exige “calidad en los acabados y un resultado perfecto”. “Para poder manejar los tiempos lo ideal es tener un plan detallado de cómo se abordarán todos los trabajos a realizar, para lo cual ayuda enormemente contar con un documento detallado de dichos trabajos, la memoria de calidades de los materiales y acabados, así como de las limitaciones existentes a la hora de realizar la intervención”, declara Moreno.

Por su parte, Molinero adelanta que las reformas más habituales son las relativas a los baños y que estas “suelen durar tres días, siempre y cuando los responsables de las mismas cumplan con su trabajo y realicen una buena provisión de materiales”. Es por ello que, a su juicio, “lo más importante” es contar con profesionales cualificados que asuman sus compromisos, “especialmente en cuanto a los plazos de tiempo se refiere”. No obstante, aclara que en toda obra pueden surgir imprevistos, por lo que los clientes han de pedir “una garantía de calidad, ya que cuando una obra se retrasa resulta mucho más sencillo que aparezcan problemas”.

4. Molestias

La mayoría de los clientes deciden renovar o reformar una vivienda de acuerdo a sus necesidades. Sin embargo, estos proyectos implican obras en inmuebles que se ubican dentro de una comunidad de propietarios, por lo que es natural que se produzcan molestias y problemas con el resto de los vecinos en el transcurso de las mismas. Para aminorar sus efectos, desde HomeServe proponen que antes de acometer la reforma “se informe a la comunidad de vecinos, así como al presidente o al administrador de fincas de la misma” sobre los tiempos estimados para la materialización del proyecto.

Esta compañía también asegura que es necesario que los responsables de las obras se aseguren de que las zonas comunes del edificio se encuentran protegidas. Es el caso del rellano, las escaleras o el ascensor. Igualmente, subrayan que es necesario controlar dichas zonas “para evitar que los vecinos puedan sufrir accidentes”. “Para que este proceso pueda desarrollarse en su totalidad sin altercados es importante asegurarse previamente de que la obra que se va a realizar respeta la legalidad y la seguridad del edificio”, aclaran desde su departamento técnico.

5. Rentabilidad

La rentabilidad que los propietarios obtienen tras reformar una vivienda depende tanto del valor de compra del inmueble como de la inversión realizada para las obras efectuadas. No obstante, los expertos consultados coinciden en afirmar que el retorno de la inversión puede llegar a suponer entre un 10% y un 20%, dada la revalorización que experimenta la vivienda. Asimismo, Moreno aclara que se trata de un perfil de inmueble definido, pues “generalmente se encuentran situados en grandes ciudades y poseen unas características que los hacen interesantes, tanto relativas a su tipología y tamaño, como al estilo de vida que les permiten llevar”.

Entonces, ¿por qué en la actualidad la reforma pensada en la vivienda de inversión cuenta con tan poca incidencia en España? A los motivos previamente esgrimidos puede añadirse el mercado inmobiliario de la ciudad en la que se emplaza el inmueble, que en multitud de ocasiones hace que, pese a encontrarse reformado, tarde mucho en venderse. También el coto al alquiler turístico que a través de regulación y sanciones está limitando las opciones de aquellos propietarios que pretendían obtener un mayor beneficio por sus arrendamientos. Todo ello, sumado a la inversión que de entrada requiere una reforma residencial, ha llevado a España a registrar esos niveles bajos de reformas pensadas para la inversión residencial.