Nuestro mercado evoluciona y se adapta al cambio de los tiempos. En este sentido, estamos viviendo una sofisticación pasando del inmobiliario al “Real Estate”. La especialización está a la orden del día y el experto inmobiliario de antaño ha pasado a ser especialista en micromercados o microsegmentos (especialistas en proptech, retail high street, parques de medianas, logístico, especialistas en microzonas).
Esta especialización tampoco es ajena al universo inversor, que cada vez busca concentrarse en segmentos de actividad en los que poder alcanzar los retornos deseados. En un mercado altamente competitivo como el que vivimos donde la demanda supera con creces la oferta, las yields de los activos se han comprimido hasta prácticamente mínimos históricos. Estamos viendo operaciones de oficinas por debajo del 4%, de logístico por debajo del 6%, o de retail high street o residencial al 3%.
Los inversores tienen que buscar otras opciones de inversión que les den los retornos que buscan.
Esto está haciendo que los inversores tengan que buscar otras opciones de inversión que les den los retornos que buscan, y ello pasa por invertir en segmentos menos habituales: las llamadas inversiones alternativas. En este tipo de activos se pueden conseguir rentabilidades por encima del 6% con una asunción de riesgo razonable.
Dentro de este tipo de activos nos podemos encontrar una amplia variedad, como por ejemplo las residencias de estudiantes, las residencias de la tercera edad, hospitales, gasolineras, trasteros, aparcamientos, etc. En Europa, con UK y Alemania al cabeza, este tipo de inversiones superaron el 16% del total del volumen transaccionado en 2016, y aunque en España todavía no es un mercado maduro, ya se van a alcanzar los 2.000 millones de euros para 2017.
Muchas de estas operaciones, además del componente inmobiliario, tienen un componente operativo muy similar al funcionamiento de los hoteles el cual hay que analizar con mucho detalle para determinar la potencialidad y solvencia de los mismos.
El segmento más activo es el de las residencias de estudiantes, el cual en España aún está por consolidar.
El segmento más activo es el de las residencias de estudiantes, el cual en España aún está por consolidar. El parque de residencias, de alrededor de 90.000 camas, suele estar en su mayoría obsoleto y poco adaptado a las necesidades de hoy día (alta calidad, habitaciones individuales, baños privados, servicios comunes, etc). Asimismo en su mayoría está gestionado por universidades, entidades religiosas o privados que hace que la profesionalización este aún por llegar. Por el otro lado tenemos 1,5 millones de estudiantes universitarios de los que aproximadamente el 25% estudia fuera de su ciudad natal. Algunos fondos de inversión como Corestate con la compra del Colegio Mayor Hispano Mexicano, AXA con la compra de RESA, The Student Hotel con la compra de Melon District en Barcelona o GSA con la compra de las residencias de Nexo a Oaktree han puesto el foco en este tipo de activos. Estos fondos han detectado una oportunidad en este mercado ya que todavía no se han producido grandes procesos de concentración, existiendo una gran dispersión, al contrario que otros países como UK y Alemania donde unos pocos operadores dominan el mercado.
El sector sanitario también ha vivido un momento de efervescencia. Por un lado los hospitales han vivido un proceso de concentración donde cuatro grandes grupos controlan más de la mitad del mercado privado. Es habitual ver operaciones corporativas protagonizadas por capital riesgo u otros actores del mercado que una vez perfeccionadas las compras, plantean la venta de la parte inmobiliaria para centrar sus recursos en la operativa. Por otro lado, las residencias de la tercera edad esotro segmento muy activo, pues el envejecimiento de la población está incrementando la demanda de este tipo de servicios. Un buen ejemplo de estas operaciones es el caso de Healthcare Activos, que ha comprado varias residencias de la tercera edad, apoyado por Oaktree, habiendo invertido más de 40 millones de euros.
Otros activos alternativos como gasolineras, trasteros o parkings están siendo también objeto de análisis de varios inversores que buscan rentabilidades por encima del 7% en algunos casos. Este año hemos visto varias operaciones de venta de gasolineras como es el caso de AXA o de selfstorage con Bluebox y OhMyBox.
En un mercado altamente competitivo en el que se requiere una mentalidad abierta, las inversiones alternativas son una clara opción en auge que darán que hablar en un futuro más cercano que lejano. Las alternative investments han venido para quedarse y cada vez tendrán más protagonismo, convirtiéndose en el plan A de muchos inversores.
