El factor clave del comportamiento del Retail año tras año es el consumo. Se debe cuantificar, medir, analizar y entender su evolución para así poder predecir las tendencias y los nuevos comportamientos del consumidor. Conseguimos de esta manera centrar nuestros esfuerzos en lo que interesa y optimizamos nuestros activos. Existen dos conceptos clave: qué buscan las marcas y cuánto pueden pagar porello.
Antes del qué, debemos abordar el concepto de omnicanalidad. La omnicanalidad es una realidad en las aperturas de locales que nos rodean y nace de la necesidad de adaptación de las empresas a un nuevo cliente interconectado digitalmente al que la información le llega por múltiples vías y soportes. La omnicanalidad integra todas estas vías y canales, mejorando la comunicación con el cliente.
La omnicanalidad aplicada al mundo del Retail se resume de una manera muy clara: para comunicarme mejor necesito más superficie y una mejor distribución de los metros cuadrados. Las marcas buscan en la actualidad grandes espacios donde exponer y trasmitir lo que son, pero también necesitan de cierto componente logístico, y así utilizar el espacio como punto de recogida para los clientes.
Para comunicarme mejor necesito más superficie y una mejor distribución de los metros cuadrados.
Estos movimientos los vimos ya en 2014 y 2015 con los grandes operadores de moda. En 2016 empezó el interés de los clásicos clientes de medianas comerciales por instalarse en la zona centro de la ciudad (Leroy Merlin,Ikea, etc…). En 2017 vemos como el sector servicios sigue esta línea. Un ejemplo de ello sería el sector bancario que retoma su plan de aperturas en zonas prime y opta por activos de gran superficie (Caixa Bank solo en 2017 ha abierto en Diagonal tres oficinas insignia de más de 1.000m² cada una).
Esta tendencia tiene una característica vertebradora: los operadores buscan grandes superficies superiores a los 1.000m² para desarrollar su concepto de marca. Esto hace que el mercado se polarice convirtiendo los locales de gran tamaño y los de inferior tamaño más rentables que los de mediana superficie (alrededor de 500-750m²).
En el 2018 prevemos que esta necesidad de m² se extienda a sectores como el de la Automoción y el Food & Beverage. Conceptos como Vapiano, Wagamama o Five Guys serán ahora capaces de competir con las marcas tradicionales en los ejes prime.
Pasemos a la pregunta esencial: ¿Cuánto se paga por ellos? El mercado Barcelonés goza de buena salud, el precio medio de los locales comerciales ha aumentado alrededor de un 7%.
Como es obvio conocer la renta de mercado es capital para cualquier compañía pero existen otros conceptos de igual importancia a la hora de evaluar la implantación en un eje como la Renta mínima de entrada y renta máxima del eje los cuales pueden orientarte en la previsión de ventas.
La renta mínima de entrada es la renta anual mínima que deberá pagar un operador para entrar en esa calle ya que no existen espacios (por pequeños que sean) de menor precio. Por ejemplo, en Rambla Catalunya esta renta sería de unos 50.000€ /anuales.
La renta máxima del eje seria la renta máxima anual que podría asumir una marca (independientemente de los metros que sean). En Rambla Catalunya la renta máxima es actualmente de 500.000€/anuales.
Estos dos conceptos existen en todos los ejes y no nacen del clásico precio por metro cuadrado de informes de mercado, sino que provienen de otras variables menos evidentes. Por tanto, en el análisis de optimización de cualquier activo será clave saber estos datos, debemos conocer tendencias de operadores, conocer qué número de operaciones se han cerrado en el rango de mi renta objetivo, saber las condiciones contractuales o las exigencias morfológicas, y que de esta manera el análisis sea real.
En cuanto a la inversión, los locales comerciales continúan siendo un activo preferente en cualquier cartera debido a su imbatible relación entre rentabilidad y liquidez. Durante este año parecía que íbamos a romper la barrera del 3% de rentabilidad en Barcelona pero debido a acontecimientos socio-políticos parece que deberemos esperar un poco más. El Negocio de Retail no es una ciencia exacta, pero con la información adecuada y haciendo un buen análisis de sensibilidad, los riesgos son muy controlables y el retorno es muy elevado.
El precio medio de los locales comerciales ha aumentado alrededor de un 7%.
