Como hemos podido constatar durante los últimos dos años, y sobre todo durante este 2017, el mercado de oficinas de Barcelona está en pleno auge.
Los datos de absorción de estos dos años están por encima de la media de los últimos 10, y se sitúan en el mismo nivel de los ejercicios 2006-2008, anteriores éstos a los años de la crisis. De hecho el 2015, fue año récord histórico en volumen de contratación en Barcelona. Las perspectivas para el cierre de este 2017 estarán también por encima de la media, confirmando la bonanza del mercado de oficinas de Barcelona.
Una de las consecuencias inmediatas de estos buenos datos de contratación, es el descenso de la desocupación y de la oferta disponible. Y ante la escasez de disponibilidad, es cuando empiezan a iniciarse proyectos de oficinas que pasaran a englobar la nueva oferta disponible de los próximos años.
Consideramos de gran relevancia que, en el momento actual, el mercado demuestre que es más maduro de lo que fue en otras fases del ciclo y que se aprendió de situaciones del pasado. La premisa en momentos de bonanza inmobiliaria parece ser muchas veces la siguiente: cualquier espacio/edificio/oficina/parque empresarial se alquila y a casi cualquier renta. Y no, desgraciadamente, no es así. Consideramos de suma importancia que la nueva promoción inmobiliaria de oficinas, tenga sentido en todos los aspectos.
Tener sentido implica, entre otras cosas, que pueda satisfacerlos requerimientos de la demanda actual.
¿Y quién es la demanda actual? Por todos es sabido ya que, además del tradicional sector servicios con un alto porcentaje del volumen de contratación, ha habido una gran eclosión en los últimos años del sector TIC, el e-commerce, el mundo internet y el recientemente aterrizado sector de los co-workings, que no deja de ser un espacio diseñado sobre todo para esos sectores anteriores.
Consideramos de suma importancia que la nueva promoción inmobiliaria de oficinas, tenga sentido en todos los aspectos.
El ecosistema de por sí emprendedor de Barcelona y el entorno adecuado de la ciudad, entre otras cosas, han favorecido durante los últimos años, el despegue de dichos sectores de actividad y la instalación de numerosas compañías dedicadas a ello.
Además, Barcelona lleva años posicionándose como una ciudad muy atractiva a nivel europeo también para la implantación de hubs y de los denominados Shared Service Centers de compañías multinacionales. Éstas ven en Barcelona una muy buena ubicación cercana al resto de Europa, donde es fácil atraer talento y con unos costes sensiblemente inferiores a otras capitales europeas.
Todas estas compañías tienen en común, entre otras cosas, algo que podríamos denominar internacionalidad. Barcelona se siente orgullosa y le gusta considerarse una ciudad moderna y abierta, multicultural, tolerante, con una excelente calidad de vida, etc… Y eso es algo que se traslada a todos los aspectos de la ciudad, incluidos los lugares de trabajo.
¿Y qué demandan todas estas compañías? Para empezar, localización. De fácil acceso, bien comunicada, dotada de servicios, con un entorno (no sólo un edificio!) agradable, donde los empleados puedan acceder en transporte público e incluso en bicicleta. Donde fácilmente puedan alternar entre trabajo y ocio.
Barcelona es una ciudad internacional, pero pequeña y eso se nota en la cuestión de los desplazamientos al lugar de trabajo. En las grandes ciudades europeas y americanas están acostumbrados a largos desplazamientos, a grandes parques empresariales a los alrededores de la ciudad. El centro de la ciudad está reservado para unos pocos. Barcelona en ese sentido, no se asemeja a las grandes urbes. Cuesta desplazara las compañías a los alrededores, aun teniendo parques empresariales de gran calidad que cumplirían con todos los requisitos. Las empresas (sus empleados y directivos) quieren seguir estando en zona urbana.
Un ejemplo de ello es el éxito del 22@, que ha conseguido convertirse en una ampliación del centro de la ciudad. En la zona del 22@ conviven ya no sólo oficinas, sino servicios, zonas residenciales, ocio, cultura, mar!… No es sólo un gran parque empresarial. Y en ello reside mucho de su éxito.
Estas zonas les garantizan a los empleados vida más allá de su lugar de trabajo, y eso es lo que buscan las empresas, porque eso es lo que necesitan ofrecer, entre otras cosas, para atraer el talento. No sólo el nacional, sino, sobre todo, el internacional. A parte de la localización, y al hilo del ofrecer algo diferente, estos sectores huyen de las oficinas de siempre, con acabados y estéticas más tradicionales, para centrarse en edificios que tengan personalidad, singularidad… ese algo diferencial.
Diferencial en arquitectura, en interiorismo, en dotaciones alternativas: buscan terrazas (en otras ciudades quizás no tanto, pero en Barcelona tienen todo el sentido), buscan techos amplios, estéticas modernas, buscan parkings de bicicletas, plazas para coches eléctricos, oficinas que tengan vestuarios y duchas, espacios diáfanos y abiertos, multifuncionales, flexibles, que contribuyan a la interacción, al compartir, y donde como decíamos, casi se puedan llegar a interrelacionar el trabajo y el ocio. Esa sensación de “no lugar de trabajo”, de sentirse como en casa, hace que el trabajo sea más productivo incluso.
Las características de los edificios pueden (y deben) contribuir positivamente en las políticas wellness de los usuarios.
La tecnología y el aumento del trabajo virtual contribuyen a la eficiencia, pero por otro lado, en muchas ocasiones, se traducen en oficinas más deshumanizadas, por lo que hay que compensarlo con la calidad del espacio físico de trabajo.
Las nuevas oficinas deben contribuir no sólo a la interacción profesional, si no a la interacción social de las personas.
Otro de los puntos importantes de los nuevos proyectos de oficinas es la sostenibilidad y el wellness. Sí, son términos que están de moda, y hemos oído mucho, pero que han llegado para quedarse. No se conciben ya hoy edificios nuevos, o rehabilitaciones integrales, que no tengan un sello de eficiencia energética y un claro objetivo de sostenibilidad medioambiental.
El certificado Well es algo no únicamente del edificio en sí, sino en lo que se ve involucrada la propia empresa y su implantación en la oficina. Implica destinar recursos de la compañía al bienestar de sus empleados y al equilibrio saludable. Algunas políticas y herramientas que colaboran con ese objetivo serían la flexibilidad de horarios, la conciliación, el mobiliario de la oficina, los espacios, las zonas de descanso, el fomento de actividades deportivas, de la alimentación sana, etc, etc.
Las características de los edificios pueden (y deben) contribuir positivamente en las políticas wellness de los usuarios. Y todo ello nos lleva al inicio de nuestro escrito… A la nueva promoción inmobiliaria y a la rehabilitación que formarán la nueva oferta de los próximos años. Hagamos edificios/parques/oficinas que den cabida a la demanda actual. Hagamos proyectos con sentido y responsabilidad. Y no sólo para que cubran los requerimientos de esa demanda, sino incluso para cooperar y contribuir en el crecimiento comprometido y consciente de esa ciudad atractiva, moderna y abierta que deseamos que siga siendo Barcelona
