¿Qué impuestos tengo que pagar cuando invierto en Crowdfunding inmobiliario?

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El denominado Equity Crowdfunding, es una forma de Crowdfunding en el que los inversores, mediante aportaciones monetarias, consiguen una participación en el capital de la empresa con un retorno de la inversión  por medio de beneficios, rentas o capital de la empresa.En este sentido, el Crowdfunding inmobiliario es un tipo de Crowdfunding Equity que se desarrolla en las denominadas Plataformas de Financiación Participativa como Icrowdhouse y por medio de las cuales los inversores realizan aportaciones económicas para la adquisición de bienes inmuebles ya existentes o bien para la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios.

De acuerdo con lo que establece el artículo 25 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, los ingresos obtenidos por la personas físicas mediante Crowdfunding inmobiliario, deben de tributar como rendimiento del capital inmobiliario, es decir de igual forma que sucede con los intereses obtenidos por los depósitos en entidades financieras.

El tipo de fiscalidad que se aplica a los rendimientos obtenidos se aplica por parte de Hacienda de forma progresiva y según los siguientes tramos:

  • Tributa al 19% para los beneficios obtenidos que sean inferiores a 6.000€.
  • Tributa al 21% para los beneficios obtenidos que estén comprendidos entre 6.000€ y 50.000€.
  • Tributa al 23% para los beneficios obtenidos superiores a 50.000€.

Los intereses o dividendos estarán sujetos a una retención del 19% (pago a cuenta del IRPF).

El promotor del proyecto de Crowdfunding Inmobiliario, será el encargado de practicar las retenciones y liquidar el pago a cuenta del IRPF ante la Agencia Tributaria, de los beneficios que se reparten a los inversores. Hay que tener en cuenta que el sistema fiscal Español, no se aplica a los beneficios individuales de cada inversión de crowdfunding que se haya efectuado, sino al total que se efectúa sobre la suma de de todos los rendimientos obtenidos. La tributación por los beneficios obtenidos para los extranjeros no residentes que invierten en Crowdfunding inmobiliario, también están sujetos a retención sobre el denominado impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).  

En lo que se refiere a los dividendos, si el inversor es residente de un Estado que tenga suscrito Convenio de Doble Imposición, tributarán en España con el límite previsto en el CDI. Y en el caso de ser residente de un Estado que no tenga suscrito convenio tributarán en España al tipo del 19%.

En cuanto a los intereses el promotor no realizará ningún tipo de retención y los intereses obtenidos deberán ser declarados según la normativa del país de residencia fiscal. Si el inversor es una persona jurídica, los beneficios que las empresas que han invertido en crowdfunding inmobiliario, se integran dentro de la Base Imponible del Impuesto de Sociedades el tipo impositivo que le corresponda.

Existe otro tipo de inversión inmobiliaria denominada Crowdlending Inmobiliario mediante el cual los inversores prestan un capital a un promotor inmobiliario para desarrollar un proyecto, a cambio de un interés por el capital prestado. La devolución del préstamo varía en función de las condiciones que se hayan establecido entre la plataforma de financiación participativa que impulsa y realiza el plan de viabilidad del proyecto, y el promotor, los intereses a recibir los inversores por el préstamo realizado, pueden ser de interés fijo o el tipo denominado participativo  en el que la devolución y el importe del mismo está asociado a la rentabilidad del proyecto.

El inversor o prestamista de Crowdlending, igual que ocurre en el caso del inversor de Crowdfunding Inmobiliario, debe de tributar también por IRPF por los intereses y según los mismos tramos establecidos, y que pueden variar desde un mínimo del 19% hasta un máximo del 23%, en este caso es el prestatario el que está obligado a practicar las retenciones y a  presentar el certificado de las efectuadas.

Una consideración a tener en cuenta: si los beneficios obtenidos por el inversionista los deja en la cuenta que posee en la Plataforma para volver a hacer nuevas inversiones, Hacienda lo considera como beneficio realizado y por tanto está sujeto a tributación desde el mismo momento en que se ha efectuado el ingreso en la cuenta. Asimismo, es importante tener en cuenta que si la plataforma de Crowdlending está ubicada fuera de España, dentro de la Unión Europea, la plataforma no practica las retenciones y es el inversor el que debe de informar a la Agencia Tributaria de los beneficios que obtenga de las inversiones en Crowdlending que haya realizado. En cuanto a las personas jurídicas, igual que ocurre en el caso del Crowdfunding inmobiliario, la tributación es la habitual del Impuesto de Sociedades.

A continuación ponemos algunas consultas vinculantes realizadas a la Dirección General de Tributos sobre cuestiones de Crowdfunding y Crowdlending.

Resolución Vinculante de la SG de Impuestos sobre las Personas V2107-18 de 17 de Julio de 2018.

DESCRIPCION-HECHOS (RESUMEN)
La entidad consultante, es una sociedad que tiene por actividad lo que se conoce en inglés como el «Crowdfunding» o «Crowdlending», esto es, el uso de una o varias plataformas digitales para financiar a los solicitantes. En concreto la actividad consiste en utilizar las plataformas digitales para que estas pongan en contacto inversores que tienen dinero para invertir con multitud de empresas que buscan préstamos a tipo fijo a un plazo entre 90 días y 3 años y a un tipo de interés competitivo.
CUESTION-PLANTEADA
Si la actividad que desarrolla la consultante cumple los requisitos señalados en el artículo 5 de la LIS a los efectos de determinar que dicha entidad desarrolla una actividad económica a efectos fiscales.

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1342-18 de 23 de Mayo de 2018.

DESCRIPCION-HECHOS (RESUMEN)
El interesado ha realizado aportaciones a distintas empresas con sede en el extranjero cuya actividad es el Crowdlending. El consultante realiza aportaciones a la empresa en el extranjero mediante transferencia bancaria a una cuenta ómnibus percibiendo unos intereses por el préstamo. La empresa situada en el extranjero pone a disposición de los clientes finales para que obtengan capital de forma fraccionada. El consultante participa de forma muy pequeña (10-50 €) en cada préstamo final.
CUESTION-PLANTEADA
Obligación de presentar el modelo 720.

Resolución Vinculante de  SG FISCALIDAD INTERNACIONAL, V1342-18 de 23 de Mayo de 2018

DESCRIPCION-HECHOS (RESUMEN)
Sociedad española que tiene por objeto diversos servicios de Internet, y cuya actividad principal, denominada «Crowdlending», consiste en poner en contacto, como plataforma on line a través de su web, a personas físicas (no empresarios ni profesionales) que necesitan un préstamo para adquirir bienes y servicios de uso privado, con inversores (no empresarios ni profesionales) dispuestos a concedérselo. De esta forma los prestatarios consiguen préstamos más económicos y los prestamistas rentabilidades más atractivas.
CUESTION-PLANTEADA
En relación con el pago de intereses a favor de inversores residentes fiscales en la UE, se consulta respecto a:- Declaraciones a presentar ante la Administración tributaria española. La Sociedad considera que únicamente se trata del Modelo 299.- Documentación acreditativa de la residencia fiscal del inversor que permita no aplicar retención alguna a cuenta del IRNR.- Si, en el caso de que se requiera acreditación específica de la residencia fiscal, si bastaría con disponer de certificados o cartas de reconocimiento de residencia fiscal emitidos por las Autoridades fiscales de los Estados de residencia en su lengua original.

Las informaciones que se indican en este artículo son meramente a título orientativo, por lo que es aconsejable que los inversores consulten con un asesor fiscal o a la Agencia Tributaria, con objeto de asegurarse en cada caso de la adecuada  declaración de los ingresos que se hayan obtenido tanto en los casos de inversiones inmobiliarias por Crowdfunding como por Crowdlending.