Der Schlüsselfaktor für das Verhalten des Einzelhandels von Jahr zu Jahr ist der Verbrauch. Seine Entwicklung muss quantifiziert, gemessen, analysiert und verstanden werden, um Trends und neues Verbraucherverhalten vorhersagen zu können. Auf diese Weise können wir uns auf das Wesentliche konzentrieren und unser Vermögen optimieren. Es gibt zwei Schlüsselkonzepte: Welche Marken suchen und wie viel sie dafür bezahlen können.
Vor dem Was müssen wir uns mit dem Konzept des Omnichannel befassen. Omnichannel ist eine Realität bei der Eröffnung von Geschäften, die uns umgeben, und ergibt sich aus der Notwendigkeit für Unternehmen, sich an einen neuen digital vernetzten Kunden anzupassen, zu dem Informationen über mehrere Kanäle und Unterstützungen gelangen. Omnichannel integriert alle diese Kanäle und Kanäle und verbessert so die Kommunikation mit dem Kunden.
Omnichannel für die Welt des Einzelhandels ist sehr klar zusammengefasst: Um besser zu kommunizieren, brauche ich mehr Fläche und eine bessere Verteilung der Quadratmeter. Marken suchen derzeit nach großen Räumen, in denen sie ausstellen und übertragen können, was sie sind, benötigen aber auch eine bestimmte logistische Komponente und nutzen den Raum daher als Sammelstelle für Kunden.
Um besser kommunizieren zu können, brauche ich mehr Fläche und eine bessere Verteilung der Quadratmeter.
Wir haben diese Bewegungen bereits 2014 und 2015 bei den großen Modebetreibern gesehen. Im Jahr 2016 begann sich das Interesse der klassischen mittelständischen gewerblichen Kunden in der Innenstadt der Stadt (Leroy Merlin, Ikea usw.) niederzulassen. 2017 sehen wir, wie der Dienstleistungssektor dieser Linie folgt. Ein Beispiel hierfür wäre der Bankensektor, der seinen Eröffnungsplan in erstklassigen Gebieten wieder aufnimmt und sich für großflächige Vermögenswerte entscheidet (die Caixa Bank hat 2017 nur drei Flaggschiff-Büros in Diagonal mit jeweils mehr als 1.000 m² eröffnet).
Dieser Trend hat ein Rückgrat: Betreiber suchen nach großen Flächen von über 1.000 m², um ihr Markenkonzept zu entwickeln. Dies führt zu einer Polarisierung des Marktes, wodurch große und kleinere Räumlichkeiten rentabler werden als mittelgroße (ca. 500-750 m²).
2018 sehen wir vor, dass dieser Bedarf an m² auf Sektoren wie Automotive und Food & Beverage ausgeweitet wird. Konzepte wie Vapiano, Wagamama oder Five Guys können jetzt mit traditionellen Marken auf Hauptachsen konkurrieren.
Kommen wir zur wesentlichen Frage: Wie viel bezahlen Sie dafür? Der Barcelona-Markt ist bei guter Gesundheit, der Durchschnittspreis für Geschäftsräume ist um rund 7% gestiegen.
Es ist offensichtlich, dass die Kenntnis des Markteinkommens für jedes Unternehmen Kapital ist. Es gibt jedoch auch andere Konzepte, die bei der Bewertung der Implementierung in einer Achse von gleicher Bedeutung sind, z. B. das minimale Eintrittseinkommen und das maximale Einkommen der Achse, die Sie bei der Umsatzprognose unterstützen können .
Die minimale Eintrittsmiete ist die jährliche Mindestmiete, die ein Betreiber zahlen muss, um diese Straße zu betreten, da es keine (noch so kleinen) Räume mit niedrigerem Preis gibt. In der Rambla Catalunya würde diese Miete beispielsweise rund 50.000 € / Jahr betragen.
Das maximale Einkommen der Achse wäre das maximale Jahreseinkommen, das eine Marke annehmen könnte (unabhängig von den Zählern). In Rambla Catalunya beträgt die maximale Miete derzeit 500.000 € / Jahr.
Diese beiden Konzepte existieren in allen Achsen und sind nicht aus dem klassischen Preis pro Quadratmeter Marktberichten hervorgegangen, sondern stammen aus anderen weniger offensichtlichen Variablen. Daher ist es bei der Optimierungsanalyse eines Vermögenswerts von entscheidender Bedeutung, diese Daten zu kennen. Wir müssen die Betreibertrends kennen, wissen, wie viele Vorgänge im Bereich meines Zieleinkommens abgeschlossen wurden, welche Vertragsbedingungen oder morphologischen Anforderungen vorliegen und welche Auf diese Weise ist die Analyse real.
In Bezug auf Investitionen sind Geschäftsräume aufgrund ihres unschlagbaren Verhältnisses zwischen Rentabilität und Liquidität weiterhin ein bevorzugter Vermögenswert in jedem Portfolio. Während dieses Jahres schien es, als würden wir die Barriere von 3% Rentabilität in Barcelona durchbrechen, aber aufgrund gesellschaftspolitischer Ereignisse scheint es, dass wir etwas länger warten müssen. Das Einzelhandelsgeschäft ist keine exakte Wissenschaft, aber mit den richtigen Informationen und einer guten Sensitivitätsanalyse sind die Risiken sehr kontrollierbar und die Rendite sehr hoch.
Der Durchschnittspreis für Gewerbeflächen ist um rund 7% gestiegen.
