Notre marché évolue et s'adapte aux temps changeants. En ce sens, nous vivons une sophistication allant de l'immobilier à «l'immobilier». La spécialisation est à l'ordre du jour et l'expert immobilier d'antan est devenu un spécialiste des micro-marchés ou micro-segments (spécialistes de la proptech, grande distribution, parcs de taille moyenne, logistique, spécialistes des micro-zones).
Cette spécialisation n'est pas non plus étrangère à l'univers d'investissement, qui cherche de plus en plus à se concentrer sur les segments d'activité dans lesquels obtenir les rendements souhaités. Dans un marché hautement concurrentiel comme celui dans lequel nous vivons, où la demande dépasse de loin l'offre, les rendements des actifs ont été réduits à des niveaux pratiquement sans précédent. Nous constatons des opérations de bureaux en dessous de 4%, de la logistique en dessous de 6%, ou de la vente au détail de rue ou résidentielle 3%.
Les investisseurs doivent rechercher d'autres options d'investissement qui leur donnent les rendements qu'ils recherchent.
Cela oblige les investisseurs à rechercher d'autres options d'investissement qui leur donnent les rendements qu'ils recherchent, et cela implique d'investir dans des segments moins courants: les investissements dits alternatifs. Dans ce type d'actifs, des rendements supérieurs à 6% peuvent être obtenus avec une prise de risque raisonnable.
Au sein de ce type d'actifs, nous pouvons trouver une grande variété, comme les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, les hôpitaux, les stations-service, les salles de stockage, les parkings, etc. En Europe, emmenée par le Royaume-Uni et l'Allemagne, ce type d'investissement a dépassé 16% du volume total traité en 2016, et si l'Espagne n'est pas encore un marché mature, il atteindra déjà 2.000 millions d'euros en 2017.
Beaucoup de ces opérations, en plus de la composante immobilière, ont une composante opérationnelle très proche de l'exploitation des hôtels, qui doit être analysée en détail pour déterminer leur potentiel et leur solvabilité.
Le segment le plus actif est celui des résidences étudiantes, qui en Espagne reste à consolider.
Le segment le plus actif est celui des résidences étudiantes, qui en Espagne reste à consolider. Le parc de résidences, d'environ 90.000 1,5 lits, est généralement obsolète et mal adapté aux besoins d'aujourd'hui (qualité élevée, chambres individuelles, sanitaires privés, services communs, etc.). De même, la majeure partie est gérée par des universités, des entités religieuses ou privées, ce qui signifie que la professionnalisation est encore à venir. D'autre part, nous avons 25 million d'étudiants universitaires, dont environ XNUMX% étudient à l'extérieur de leur ville natale. Certains fonds d'investissement comme Corestate avec l'achat du Colegio Mayor Hispano Mexicano, AXA avec l'achat de RESA, The Student Hotel avec l'achat du Melon District à Barcelone ou GSA avec l'achat des résidences Nexo d'Oaktree, se sont concentrés ce type d'actif. Ces fonds ont détecté une opportunité sur ce marché car aucun processus de concentration majeur n'a encore eu lieu, il y a une grande dispersion, contrairement à d'autres pays comme le Royaume-Uni et l'Allemagne où quelques opérateurs dominent le marché.
Le secteur de la santé a également connu un moment d'effervescence. D'une part, les hôpitaux ont subi un processus de concentration où quatre grands groupes contrôlent plus de la moitié du marché privé. Il est courant de voir des opérations d'entreprise menées par du capital-risque ou d'autres acteurs du marché qui, une fois les achats réalisés, proposent la vente de la partie immobilière pour concentrer leurs ressources sur l'opération. En revanche, les maisons de retraite pour personnes âgées constituent un autre segment très actif, car le vieillissement de la population augmente la demande pour ce type de services. Un bon exemple de ces opérations est le cas de Healthcare Activos, qui a acheté plusieurs maisons pour personnes âgées, soutenu par Oaktree, ayant investi plus de 40 millions d'euros.
D'autres actifs alternatifs tels que les stations-service, les salles de stockage ou les parkings sont également en cours d'analyse par différents investisseurs qui recherchent des rendements supérieurs à 7% dans certains cas. Cette année, nous avons vu plusieurs opérations de vente de stations-service comme AXA ou l'auto-stockage avec Bluebox et OhMyBox.
Dans un marché hautement concurrentiel où l'ouverture d'esprit est requise, les investissements alternatifs sont une option clairement en plein essor dont on parlera dans un avenir proche plutôt que lointain. Les investissements alternatifs sont venus pour rester et auront de plus en plus d'importance, devenant le Plan A pour de nombreux investisseurs.
