Le facteur clé dans le comportement du Retail année après année est la consommation. Son évolution doit être quantifiée, mesurée, analysée et comprise afin de prédire les tendances et les nouveaux comportements des consommateurs. De cette manière, nous parvenons à concentrer nos efforts sur ce qui nous intéresse et à optimiser nos actifs. Il y a deux concepts clés: ce que les marques recherchent et combien elles peuvent payer pour cela.
Avant le quoi, il faut aborder le concept d'omnicanal. L'omnicanal est une réalité dans les ouvertures de magasins qui nous entourent et découle de la nécessité d'adapter les entreprises à un nouveau client interconnecté numériquement à qui l'information les parvient via de multiples canaux et supports. Omnichannel intègre tous ces canaux et canaux, améliorant la communication avec le client.
L'omnicanal appliqué au monde de la distribution se résume de manière très claire: pour mieux communiquer, j'ai besoin de plus de surface et d'une meilleure répartition des mètres carrés. Les marques sont actuellement à la recherche de grands espaces où elles peuvent exposer et transmettre ce qu'elles sont, mais elles ont également besoin d'une certaine composante logistique, et utilisent ainsi l'espace comme point de collecte pour les clients.
Pour mieux communiquer, j'ai besoin de plus de surface et d'une meilleure répartition des mètres carrés.
Nous avons vu ces mouvements déjà en 2014 et 2015 avec les grands opérateurs de mode. En 2016, l'intérêt des clients commerciaux classiques de taille moyenne a commencé à s'installer dans le centre-ville de la ville (Leroy Merlin, Ikea, etc ...). En 2017, nous voyons comment le secteur des services suit cette ligne. Un exemple en serait le secteur bancaire qui reprend son plan d'ouverture dans les zones prime et opte pour des actifs de grande superficie (Caixa Bank n'a ouvert en 2017 que trois bureaux phares à Diagonal de plus de 1.000 m² chacun).
Cette tendance a une particularité: les opérateurs recherchent de grandes surfaces de plus de 1.000 500 m² pour développer leur concept de marque. Cela provoque une polarisation du marché, convertissant les grands et les petits locaux plus rentables que les moyens (environ 750 à XNUMX m²).
En 2018, nous prévoyons que ce besoin de m² sera étendu à des secteurs tels que l'Automobile et l'Agroalimentaire. Des concepts comme Vapiano, Wagamama ou Five Guys pourront désormais rivaliser avec les marques traditionnelles sur des essieux de premier ordre.
Passons à la question essentielle: combien payez-vous pour eux? Le marché barcelonais est en bonne santé, le prix moyen des locaux commerciaux a augmenté d'environ 7%.
Evidemment, connaître le revenu du marché est capital pour toute entreprise mais il existe d'autres concepts d'égale importance lors de l'évaluation de l'implémentation dans un axe comme le revenu minimum d'entrée et le revenu maximum de l'axe qui peuvent vous guider dans la prévision des ventes .
Le loyer minimum d'entrée est le loyer annuel minimum qu'un opérateur doit payer pour entrer dans cette rue car il n'y a pas d'espace (aussi petit soit-il) de prix inférieur. Par exemple, sur la Rambla Catalunya, ce loyer serait d'environ 50.000 XNUMX € / an.
Le revenu maximum de l'axe serait le revenu annuel maximum qu'une marque pourrait assumer (quels que soient les compteurs). Sur la Rambla Catalunya, le loyer maximum est actuellement de 500.000 XNUMX € / an.
Ces deux concepts existent dans tous les axes et ne sont pas nés du prix classique au mètre carré des rapports de marché, mais proviennent d'autres variables moins évidentes. Par conséquent, dans l'analyse d'optimisation de tout actif il sera essentiel de connaître ces données, il faut connaître les tendances des opérateurs, savoir quel nombre d'opérations ont été clôturées dans la fourchette de mon revenu cible, connaître les conditions contractuelles ou les exigences morphologiques, et quoi de cette façon, l'analyse est réelle.
En matière d'investissement, les locaux commerciaux restent un actif privilégié dans tout portefeuille en raison de leur relation imbattable entre rentabilité et liquidité. Au cours de cette année, il semblait que nous allions franchir la barre des 3% de rentabilité à Barcelone, mais en raison d'événements sociopolitiques, il semble que nous devrons attendre encore un peu. Le commerce de détail n'est pas une science exacte, mais avec les bonnes informations et une bonne analyse de sensibilité, les risques sont très contrôlables et le rendement est très élevé.
Le prix moyen des locaux commerciaux a augmenté d’environ 7%.
