Il nostro mercato si evolve e si adatta ai tempi che cambiano. In questo senso, stiamo vivendo una raffinatezza che va dall'immobiliare al "Real Estate". La specializzazione è all'ordine del giorno e l'esperto immobiliare di una volta è diventato uno specialista in micro-mercati o micro-segmenti (specialisti in proptech, retail high street, medi parchi, logistica, specialisti in micro-aree).
Anche questa specializzazione non è estranea all'universo di investimento, che cerca sempre più di concentrarsi su segmenti di business in cui ottenere i rendimenti desiderati. In un mercato altamente competitivo come quello in cui viviamo, dove la domanda supera di gran lunga l'offerta, i rendimenti degli asset sono stati compressi praticamente ai minimi storici. Stiamo assistendo a operazioni d'ufficio al di sotto del 4%, logistica al di sotto del 6% o al 3% di negozi al dettaglio o residenziali.
Gli investitori devono cercare altre opzioni di investimento che diano loro i rendimenti che cercano.
Questo fa sì che gli investitori debbano cercare altre opzioni di investimento che diano loro i rendimenti che cercano, e questo implica investire in segmenti meno comuni: i cosiddetti investimenti alternativi. In questo tipo di attività, è possibile ottenere rendimenti superiori al 6% con una ragionevole assunzione di rischio.
All'interno di questo tipo di beni possiamo trovare un'ampia varietà, come residenze studentesche, residenze per anziani, ospedali, distributori di benzina, magazzini, parcheggi, ecc. In Europa, guidata da Regno Unito e Germania, questo tipo di investimento ha superato il 16% del volume totale negoziato nel 2016 e, sebbene la Spagna non sia ancora un mercato maturo, raggiungerà già i 2.000 milioni di euro entro il 2017.
Molte di queste operazioni, oltre alla componente immobiliare, hanno una componente operativa molto simile a quella degli alberghi, che deve essere analizzata in modo molto dettagliato per determinarne le potenzialità e la solvibilità.
Il segmento più attivo è quello delle residenze studentesche, che in Spagna deve ancora essere consolidata.
Il segmento più attivo è quello delle residenze studentesche, che in Spagna deve ancora essere consolidata. Lo stock di residenze, con circa 90.000 posti letto, è generalmente obsoleto e poco adeguato alle esigenze odierne (alta qualità, singole stanze, bagni privati, servizi comuni, ecc.). Allo stesso modo, la maggior parte è gestita da università, enti religiosi o privati, il che significa che la professionalizzazione deve ancora arrivare. D'altra parte abbiamo 1,5 milioni di studenti universitari, di cui circa il 25% studia fuori dalla loro città natale. Alcuni fondi di investimento come Corestate con l'acquisto del Colegio Mayor Hispano Mexicano, AXA con l'acquisto di RESA, The Student Hotel con l'acquisto di Melon District a Barcellona o GSA con l'acquisto delle residenze Nexo da Oaktree si sono concentrati su questo tipo di risorsa. Questi fondi hanno individuato un'opportunità in questo mercato poiché non ci sono stati ancora importanti processi di concentrazione, essendoci una grande dispersione, a differenza di altri paesi come Regno Unito e Germania dove pochi operatori dominano il mercato.
Anche il settore sanitario ha vissuto un momento di effervescenza. Da un lato, gli ospedali hanno subito un processo di concentrazione in cui quattro grandi gruppi controllano più della metà del mercato privato. È comune vedere operazioni societarie guidate da venture capital o altri attori del mercato che, una volta perfezionati gli acquisti, propongono la vendita della parte immobiliare per concentrare le proprie risorse sull'operazione. D'altra parte, le case di cura per anziani sono un altro segmento molto attivo, poiché l'invecchiamento della popolazione sta aumentando la domanda di questo tipo di servizi. Un buon esempio di queste operazioni è il caso di Healthcare Activos, che ha acquistato diverse residenze per anziani, sostenuta da Oaktree, avendo investito più di 40 milioni di euro.
Anche altri asset alternativi come distributori di benzina, magazzini o parcheggi vengono analizzati da vari investitori che in alcuni casi cercano rendimenti superiori al 7%. Quest'anno abbiamo assistito a diverse operazioni di vendita di stazioni di servizio come AXA o selfstorage con Bluebox e OhMyBox.
In un mercato altamente competitivo in cui è richiesta una mente aperta, gli investimenti alternativi sono chiaramente un'opzione in forte espansione di cui si parlerà in un futuro prossimo piuttosto che lontano. Gli investimenti alternativi sono rimasti e saranno sempre più importanti, diventando il piano A per molti investitori.
