Il fattore chiave nel comportamento del Retail anno dopo anno è il consumo. La sua evoluzione deve essere quantificata, misurata, analizzata e compresa al fine di prevedere tendenze e nuovi comportamenti dei consumatori. In questo modo riusciamo a concentrare i nostri sforzi su ciò che ci interessa e a ottimizzare i nostri asset. Ci sono due concetti chiave: cosa cercano i marchi e quanto possono pagare per questo.
Prima del cosa, dobbiamo affrontare il concetto di omnicanalità. L'omnichannel è una realtà nelle aperture dei punti vendita che ci circondano e nasce dall'esigenza di adattare le aziende a un nuovo cliente digitalmente interconnesso a cui le informazioni raggiungono attraverso molteplici canali e supporti. Omnichannel integra tutti questi canali e canali, migliorando la comunicazione con il cliente.
L'omnichannel applicato al mondo retail si riassume in modo molto chiaro: per comunicare meglio ho bisogno di più superficie e di una migliore distribuzione dei metri quadrati. I brand sono attualmente alla ricerca di ampi spazi dove poter esporre e trasmettere quello che sono, ma necessitano anche di una certa componente logistica, e quindi utilizzano lo spazio come punto di raccolta per i clienti.
Per comunicare meglio ho bisogno di più superficie e di una migliore distribuzione dei metri quadrati.
Abbiamo visto questi movimenti già nel 2014 e 2015 con i grandi operatori della moda. Nel 2016 l'interesse dei classici clienti commerciali di medie dimensioni ha iniziato a stabilirsi nel centro della città (Leroy Merlin, Ikea, ecc ...). Nel 2017 vediamo come il settore dei servizi segue questa linea. Un esempio sarebbe il settore bancario che riprende il suo piano di aperture in aree privilegiate e opta per asset di grandi dimensioni (Caixa Bank ha aperto solo tre uffici monomarca a Diagonal nel 2017 di oltre 1.000 mq ciascuno).
Questa tendenza ha una caratteristica fondamentale: gli operatori cercano grandi superfici di oltre 1.000 m² per sviluppare il loro concetto di marchio. Questo fa sì che il mercato si polarizzi, convertendo locali grandi e piccoli più redditizi di quelli di medie dimensioni (circa 500-750 m²).
Nel 2018 prevediamo che questa esigenza di mq sarà estesa a settori come l'Automotive e il Food & Beverage. Concetti come Vapiano, Wagamama o Five Guys saranno ora in grado di competere con i marchi tradizionali sugli assi principali.
Passiamo alla domanda essenziale: quanto paghi per loro? Il mercato barcellonese gode di buona salute, il prezzo medio dei locali commerciali è aumentato di circa il 7%.
Come è ovvio, conoscere il reddito di mercato è capitale per qualsiasi azienda ma ci sono altri concetti di pari importanza quando si valuta l'implementazione in un asse come il reddito minimo di entrata e il reddito massimo dell'asse che possono guidarvi nelle previsioni di vendita .
L'affitto minimo d'ingresso è l'affitto minimo annuo che un operatore deve pagare per entrare in quella strada poiché non ci sono spazi (non importa quanto piccoli) di prezzo inferiore. Ad esempio, in Rambla Catalunya questo affitto sarebbe di circa 50.000 € / anno.
Il reddito massimo dell'asse sarebbe il reddito annuo massimo che un marchio potrebbe assumere (indipendentemente dai contatori). In Rambla Catalunya l'affitto massimo è attualmente di 500.000 € / anno.
Questi due concetti esistono in tutti gli assi e non nascono dal classico prezzo al metro quadro dei rapporti di mercato, ma derivano da altre variabili meno evidenti. Pertanto, nell'analisi di ottimizzazione di qualsiasi asset sarà fondamentale conoscere questi dati, dobbiamo conoscere l'andamento degli operatori, sapere quale numero di operazioni sono state chiuse nel range del mio target di reddito, conoscere le condizioni contrattuali o requisiti morfologici, e quali in questo modo l'analisi è reale.
Per quanto riguarda gli investimenti, i locali commerciali continuano ad essere un asset preferito in qualsiasi portafoglio grazie al loro rapporto imbattibile tra redditività e liquidità. Durante quest'anno sembrava che avremmo infranto la barriera del 3% di redditività a Barcellona, ma a causa di eventi socio-politici sembra che dovremo aspettare ancora un po '. Il Retail Business non è una scienza esatta, ma con le giuste informazioni e facendo una buona analisi di sensitività, i rischi sono molto controllabili e il ritorno è molto alto.
Il prezzo medio dei locali commerciali è aumentato di circa lo 7%.
