Pagrindinis mažmeninės prekybos metų metus elgesys yra vartojimas. Jo evoliucija turi būti kiekybiškai įvertinta, matuojama, analizuojama ir suprantama, kad būtų galima numatyti tendencijas ir naują vartotojų elgseną. Tokiu būdu mums pavyksta sutelkti pastangas į tai, kas domina, ir optimizuoti savo turtą. Yra dvi pagrindinės sąvokos: kokie prekės ženklai ieško ir kiek gali už tai sumokėti.
Prieš ką mes turime atkreipti dėmesį į daugiakanalio sampratą. „Omnichannel“ yra mus supančių parduotuvių atidarymo realybė, kylanti iš poreikio pritaikyti įmones prie naujo skaitmeniniu būdu sujungto kliento, kuriam informacija juos pasiekia keliais kanalais ir palaiko. „Omnichannel“ integruoja visus šiuos kanalus ir kanalus, pagerindamas bendravimą su klientu.
„Omnichannel“, pritaikytas mažmeninei prekybai, yra apibendrintas labai aiškiai: norint geriau bendrauti, man reikia daugiau paviršiaus ir geriau paskirstyti kvadratinius metrus. Šiuo metu prekės ženklai ieško didelių erdvių, kur galėtų eksponuoti ir perduoti tai, kas yra, tačiau jiems taip pat reikia tam tikro logistinio komponento ir taip naudoti erdvę kaip klientų surinkimo vietą.
Norėdamas geriau bendrauti, man reikia daugiau paviršiaus ir geriau paskirstyti kvadratinius metrus.
Šiuos judesius matėme jau 2014 ir 2015 metais su didžiaisiais mados operatoriais. 2016 m. Miesto centro rajone pradėjo domėtis klasikinių vidutinio dydžio komercinių klientų susidomėjimas (Leroy Merlin, Ikea ir kt.). 2017 m. Matome, kaip paslaugų sektorius laikosi šios linijos. To pavyzdys galėtų būti bankų sektorius, kuris atnaujina atidarymo planą svarbiausiose vietose ir pasirenka didelių sričių turtą („Caixa“ bankas „Diagonal“ 2017 m. Atidarė tik tris pavyzdinius biurus, kurių kiekvienas yra didesnis nei 1.000 XNUMX m²).
Ši tendencija turi pagrindinį bruožą: operatoriai ieško didelių, daugiau kaip 1.000 500 m² ploto, savo prekės ženklo koncepcijai sukurti. Dėl šios priežasties rinka tampa poliarizuota, todėl didelės ir mažesnės patalpos tampa pelningesnės nei vidutinio dydžio (maždaug 750–XNUMX m²).
2018 m. Numatome, kad šis m² poreikis bus išplėstas tokiems sektoriams kaip automobilių ir maisto ir gėrimų. Tokios koncepcijos kaip Vapiano, Wagamama ar „Five Guys“ dabar galės konkuruoti su tradiciniais prekės ženklais ant pagrindinių ašių.
Pereikime prie esminio klausimo: kiek jūs už juos mokate? Barselonos rinkos būklė gera, vidutinė komercinių patalpų kaina padidėjo maždaug 7%.
Akivaizdu, kad žinant rinkos pajamas yra kapitalas bet kuriai įmonei, tačiau vertinant įgyvendinimą ašyje yra kitų vienodai svarbių sąvokų, tokių kaip minimalios įplaukos ir maksimalios ašies pajamos, kurios gali padėti parengti pardavimo prognozes .
Minimali įėjimo nuoma yra minimali metinė nuoma, kurią operatorius turi sumokėti už įėjimą į tą gatvę, nes nėra mažesnės kainos vietų (kad ir kokios mažos). Pavyzdžiui, Katalonijos Rambloje ši nuoma siektų apie 50.000 XNUMX eurų per metus.
Didžiausios ašies pajamos būtų didžiausios metinės pajamos, kurias galėtų prisiimti prekės ženklas (neatsižvelgiant į skaitiklius). Šiuo metu didžiausia Rambla Catalunya nuoma siekia 500.000 XNUMX EUR per metus.
Šios dvi sąvokos egzistuoja visose ašyse ir nėra pagrįstos klasikine rinkos ataskaitų kaina už kvadratinį metrą, bet yra kilusios iš kitų mažiau akivaizdžių kintamųjų. Todėl atliekant bet kokio turto optimizavimo analizę bus labai svarbu žinoti šiuos duomenis, mes turime žinoti operatorių tendencijas, žinoti, kiek operacijų buvo uždaryta mano tikslinių pajamų srityje, žinoti sutarties sąlygas ar morfologinius reikalavimus ir ką tokiu būdu analizė yra reali.
Kalbant apie investicijas, komercinės patalpos ir toliau yra pirmenybinis bet kurio portfelio turtas dėl jų neprilygstamo pelningumo ir likvidumo ryšio. Per šiuos metus atrodė, kad Barselonoje ketiname peržengti 3% pelningumo barjerą, tačiau dėl socialinių ir politinių įvykių atrodo, kad dar teks palaukti. Mažmeninės prekybos verslas nėra tikslusis mokslas, tačiau turint reikiamą informaciją ir atliekant gerą jautrumo analizę, rizika yra labai kontroliuojama, o grąža yra labai didelė.
Vidutinė komercinių patalpų kaina padidėjo maždaug 7%.
