Homepropriedades atuaisOperações e empresasInvestimentos alternativos: quando o plano B se torna o plano A.

Investimentos alternativos: quando o plano B se torna o plano A.

Nosso mercado evolui e se adapta aos novos tempos. Neste sentido, vivemos uma sofisticação que vai do imobiliário ao “Imobiliário”. A especialização está na ordem do dia e o especialista em imóveis de antigamente tornou-se especialista em micro-mercados ou microssegmentos (especialistas em proptech, varejo de rua, parques de médio porte, logística, especialistas em microáreas).

Esta especialização também não é alheia ao universo dos investimentos, que procura cada vez mais focar em segmentos de atividade para alcançar os retornos desejados. Em um mercado altamente competitivo como o que vivemos, onde a demanda excede em muito a oferta, os rendimentos dos ativos foram comprimidos a níveis praticamente mínimos históricos. Estamos vendo operações de escritório abaixo de 4%, logística abaixo de 6% ou varejo de rua ou residencial 3%.

Os investidores devem procurar outras opções de investimento que lhes proporcionem o retorno que procuram.

Isso faz com que os investidores busquem outras opções de investimento que lhes dêem o retorno que buscam, e isso envolve investir em segmentos menos comuns: os chamados investimentos alternativos. Nesse tipo de ativo, retornos acima de 6% podem ser obtidos com uma razoável suposição de risco.

Dentro deste tipo de ativos podemos encontrar uma grande variedade, como residências de estudantes, residências para idosos, hospitais, postos de gasolina, depósitos, estacionamentos, etc. Na Europa, liderado pelo Reino Unido e Alemanha, este tipo de investimento ultrapassou 16% do volume total transacionado em 2016 e, embora a Espanha ainda não seja um mercado maduro, já atingirá 2.000 milhões de euros até 2017.

Muitas destas operações, para além da componente imobiliária, têm uma componente operacional muito semelhante à operação de hotéis, que deve ser analisada detalhadamente para determinar o seu potencial e solvência.

O segmento mais ativo é o das residências estudantis, que na Espanha ainda não foi consolidado.

O segmento mais ativo é o das residências estudantis, que na Espanha ainda não foi consolidado. O número de residências, com cerca de 90.000 leitos, é geralmente obsoleto e mal adaptado às necessidades atuais (alta qualidade, quartos individuais, banheiros privativos, serviços comuns, etc.). Da mesma forma, é maioritariamente gerido por universidades, entidades religiosas ou privadas, o que significa que a profissionalização ainda está por vir. Por outro lado, temos 1,5 milhão de universitários, dos quais aproximadamente 25% estudam fora de sua cidade natal. Alguns fundos de investimento como o Corestate com a compra do Colegio Mayor Hispano Mexicano, AXA com a compra da RESA, The Student Hotel com a compra do Melon District em Barcelona ou GSA com a compra das residências Nexo de Oaktree focaram este tipo de ativo. Estes fundos têm detectado uma oportunidade neste mercado uma vez que ainda não ocorreram processos de grande concentração, com grande dispersão, ao contrário de outros países como o Reino Unido e Alemanha onde alguns operadores dominam o mercado.

O setor saúde também vive um momento de efervescência. Por um lado, os hospitais passaram por um processo de concentração onde quatro grandes grupos controlam mais da metade do mercado privado. É comum ver operações societárias realizadas por capital de risco ou outros players do mercado que, uma vez realizadas as compras, propõem a venda da parte imobiliária para focar seus recursos na operação. Por outro lado, as casas de repouso para idosos são outro segmento muito ativo, visto que o envelhecimento da população aumenta a procura por este tipo de serviços. Um bom exemplo destas operações é o caso da Healthcare Activos, que adquiriu várias residências para idosos, apoiadas pela Oaktree, tendo investido mais de 40 milhões de euros.

Outros ativos alternativos como postos de gasolina, depósitos ou estacionamentos também estão sendo analisados ​​por diversos investidores que buscam retornos acima de 7% em alguns casos. Este ano, vimos várias operações de vendas de postos de gasolina, como AXA ou selfstorage com Bluebox e OhMyBox.

Em um mercado altamente competitivo, onde uma mente aberta é necessária, os investimentos alternativos são uma opção claramente florescente que será comentada em um futuro próximo, e não distante. Os investimentos alternativos vieram para ficar e serão cada vez mais proeminentes, tornando-se o plano A para muitos investidores.

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