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Tipología de activos (inmuebles)

Residencial

Es el sector de inversión inmobiliaria más común, suelen operar muchos particulares. Es un mercado muy conocido tanto para profesionales como para no profesionales. También, los inversores institucionales o patrimonialistas suelen invertir en este segmento, ya que se considera bastante estable a largo plazo. Sin embargo, también se considera como un sector de baja rentabilidad. Suele oscilar entre un 2 y un 3 %.
El alquiler vacacional —o de corta duración— tiene una rentabilidad mayor que suele oscilar entre el 5 y el 8%. Pero ¡ojo!, se debe estudiar muy bien la rentabilidad durante un periodo de 2 a 3 años. Es esencial considerar los periodos vacantes —sin reservas—, el mayor desgaste del inmueble o mobiliario, los gastos recurrentes —limpieza y mantenimiento— y otros posibles gastos como las comisiones de gestión.

Retail

El sector retail  está en plena revolución y el precio de las rentas es, cada vez, más difícil de definir. Difícil porque cada vez influyen más los criterios de posicionamiento e imagen ligados a la venta online. Por norma general, las marcas se concentran en determinadas calles. Estas suelen tener menos tiendas pero más grandes y representativas, las cuales, se transforman en formidables escaparates enfocados a vender en su tienda online. El resto de locales del centro de la ciudad estarán relacionados con actividades propias de comercios de proximidad. El valor de la operación dependerá del barrio, del perfil de la calle y del perfil de operador que entre a operar un local de ciertas características. En las ubicaciones prime, los activos son considerados como singulares por su rareza. Así que las rentabilidades oscilan entre un 2 y un 3 %. Para el resto de calles podríamos establecer una horquilla de 4-6 %.

Oficinas

El inversor común de estesector suele ser mediano o grande con un perfil patrimonialista. En muchas ocasiones actuando en nombre de compañías de seguros, fondos de inversión, family office
Las operaciones suelen tener un gran volumen e incluir edificios completos. Esto se debe a la normativa que impide establecer oficinas por encima de las primeras plantas en los edificios de uso mixto o residencial. Es un mercado más propenso a la variación. La rentabilidad oscila entre un 3 y un 6 %.
El propietario suele ser el responsable del mantenimiento de las instalaciones. Por lo tanto, es muy importante incluir en la estrategia de inversión los gastos de acondicionamiento puntuales, ligados a las entradas y salidas de inquilinos. Hay que tener en cuenta que la mayoría de oficinas se alquilan «listas para entrar». Adicionalmente, los gastos de gestión e inversión también repercuten en la rentabilidad, por lo que hay que considerarlos antes de la compra.

Industrial y logística

En inversión industrial, es común encontrar a los propios operadores. Pero dependiendo del volumen, también encontramos a particulares, family office, institucionales y fondos de inversión. La logística, tendencia hoy en día, suele estar ocupada por fondos de inversión. Está estrechamente ligada al cambio de hábito de consumo por las ventas onlineEl volumen de las operaciones suele ser elevado. Si bien la rentabilidad media es superior a los otros sectores, debemos tener en especial consideración el mantenimiento y las especificidades de cada operador.

Hospitality

Este sector se divide en múltiples grupos dependiendo del tipo de inmueble. Simplificando podemos enumerar 6 tipos de hoteles: urbanosaeroportuariosde playade montañarurales temáticos. La inversión es compleja y similar al retail: el valor del inmueble depende mucho de la calidad del operador, y por supuesto, de su situación. Las oportunidades en este sector suponen una complicada conjunción de variables. Es necesario un conocimiento exhaustivo, por lo que los inversores suelen ser los propios operadores, o bien, inversores habituados a este tipo de activos. En cualquier caso, siempre gozan de un buen pulmón financiero.

Activos alternativos

Son suelos, fincas —agrarias, cinegéticas o ganaderas— y bodegas vinícolas. Se trata de un mercado opaco donde la información no trasciende más allá de ciertos círculos de inversión. Estos suelen ser empresas relacionadas con la banca privada y grandes despachos de abogados. Pueden actuar más ágilmente al contar con información de fuentes directas.

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