En España existen 965.000 millones de euros en manos del pequeño inversor y, según Pedro Arroyo, director general de icrowdhouse, “cada año se generan 66.000 millones de euros más”. Buena parte de estas cantidades terminan destinándose al sector residencial, ya que la vivienda se ha entendido, tradicionalmente en nuestro país, como sinónimo de un activo seguro.
En este sentido, los inversores minoristas deben tener presente la evolución que ha experimentado este mercado, pues cada vez existen más soluciones por las que pueden apostar para maximizar sus ahorros. A continuación analizamos cuáles son los productos inmobiliarios y fórmulas de inversión que más rentables resultan al inversor individual.
Comprar, reformar y vender es una fórmula que puede revalorizar la operación hasta en un 20%. Adquirir inmuebles para ponerlos a punto es una de las mejores alternativas para el pequeño inversor.
La reforma adecuada de un inmueble puede revalorizarlo hasta en un 20%. Así lo adelanta Sebastián Molinero, secretario general de Andimac, quien agrega que en los próximos años la rehabilitación de viviendas “incrementará el porcentaje de valorización”, ya que el parque inmobiliario español se encuentra cada vez más desgastado y esos inmuebles “van a entrar en una competición negativa”.
De la misma opinión se muestra Celia Pérez, directora general de Propamsa, quien apunta que a la hora de llevar a cabo una reforma el propietario debe prioridad “la sostenibilidad y la mejora de la eficiencia energética” de la vivienda, pues se trata de mejoras que “no solo tienen que ver con la reducción del consumo y el recorte de las emisiones a la atmósfera”, sino además con el confort y la calidad de vida en el hogar, “en un momento en el que pasamos en ellas más tiempo que nunca”.
Más cauto es Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, al reconocer que comprar para reformar y vender puede ser un negocio “muy lucrativo” pero que, sin embargo, se trata de una operación “no tan sencilla, que conlleva sus riesgos”. Así, subraya que para que esta estrategia sea económicamente beneficiosa, “es importante valorar bien el costo de la reforma, tener en cuenta los posibles imprevistos y conocer los gastos fiscales de comprar y vender”.
El alquiler de una vivienda genera una rentabilidad media del 3,7%, aunque esta puede llegar al 7% si se da con el inmueble y la zona adecuados. Se trata de un activo muy interesante.
Según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad media del alquiler en España se sitúa en el 3,7%. No obstante, según Jesús Martí, responsable de Gestión Patrimonial de Invermax, este resultado puede ascender hasta el 7% si se identifica un inmueble que permita al futuro propietario “maximizar su inversión en el largo plazo”. A su juicio, estos productos inmobiliarios suelen ser “viviendas que no superan los 60 metros cuadrados y que se ubican en zonas prime, con costes de mantenimiento bajos”.
Como ejemplo, este experto hace referencia a los barrios periféricos de las grandes ciudades, “con constante presión de demanda en alquiler”. De igual modo, hace hincapié en la importancia de saber elegir al inquilino adecuado, pues “más vale contar con un arrendatario solvente durante muchos años que obtener hoy una renta alta y que mañana el inquilino rompa el contrato y el propietario deba comenzar el proceso del arrendamiento desde cero”.
Por su parte, Duque insiste en la importancia de saber elegir “bien” la tipología de la vivienda en la que se va a invertir, ya que “generalmente son las viviendas de uno y dos dormitorios las que van a recibir mayor demanda”. Ello se debe a que el mercado del alquiler suele integrarse por solteros o familias jóvenes “que aún no han dado el paso de comprar”. Contrariamente, este experto rechaza los inmuebles “por encima o debajo de estas dimensiones”, pues para ellos “la demanda es bastante más residual”.
La inversión en acciones de SOCIMI permite obtener rentabilidades a través de dividendos. Suponen un valor añadido para los inversores minoristas porque no tienen que destinar grandes recursos.
Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) se crearon en España en 2013 y lo hicieron a imagen y semejanza de los Real Estate Investment Trust (REITs) estadounidenses, cuya rentabilidad media actual se sitúa entre el 4% y el 5%. Esta posibilidad, a juicio de Martí, supone un “valor añadido” para el pequeño inversor de nuestro país, pues “ya no es necesario que este invierta 100.000 euros a través de la compra directa de una vivienda, sino que puede destinar cantidades mucho más bajas a acciones de estas compañías”.
Desde Invermax subrayan que “cada vez hay más SOCIMI” en el mercado español, y que son varias “las dedicadas íntegramente al sector residencial”. Ello se debe a la legislación particular que rige a estas organizaciones, la cual les permite tener unas condiciones especiales, de las que se benefician sus accionistas. Entre las mismas destaca su régimen de tributación al 0% para las personas físicas.
El crowdfunding inmobiliario permite al pequeño inversor obtener rentabilidad a partir de pequeñas aportaciones monetarias. No obstante, se necesita analizar el perfil de riesgo al detalle.
El desarrollo de las nuevas tecnologías en el sector inmobiliario ha traído consigo el surgimiento de fórmulas de inversión alternativas, como el crowdfunding residencial. Esta posibilidad, indica Arroyo, “permite el acceso a la inversión a ahorradores que hace unos años tenían casi imposible acceder al sector”. En concreto, desde icrowdhouse destacan que hasta hace unos años, la inversión necesaria en el inmobiliario “era inmensa e inasumible para muchos” pero que ahora “con aportaciones de a partir de 500 euros ya pueden tener su inversión en la generación de activos”.
Esta rentabilidad, matiza, está ligada “al riesgo que asume cada inversor”, aunque asegura que esta “está en proporción sobre lo que se presta”. “Lo interesante de esta fórmula de financiación es que se puede realizar para todo tipo de proyectos, pues se puede abrir una ronda de financiación de 50.000 euros para reformar una casa y también abrir otra ronda de cinco millones para construir un residencial de 100 viviendas”, concluye Arroyo.
