Vayamos a un ejemplo práctico. Resulta que mi local comercial de 400 m2 en López de Hoyos de Madrid ha dejado de ser atractivo, llevo años bajando el precio y cada día me cuesta más alquilarlo. Me ofrecen clientes inquilinos con negocios poco solventes, no consigo ni 2.000 euros al mes porque hay que invertir en reformas. Era un barrio muy comercial que ha dejado de serlo, muy bien ubicado, cerca de la M-30, muy bien comunicado, donde casi no hay viviendas en alquiler residencial.
Entonces, ¿por qué no convertir el local en viviendas? Pueden salir 5 viviendas modestas pero con una ubicación fantástica. Si sumo lo que podría facturar al mes supera con creces el alquiler del local. Es más seguro porque no concentro el riesgo en un único inquilino dependiente del negocio y con mucha capacidad de ocupación en caso de rotación.
¿Cuál será el próximo paso? Contrato a un arquitecto para que me haga un proyecto básico y me gestione la licencia de construcción y habitabilidad como viviendas.
Una vez confirmadas todas las licencias, ya tengo el coste total de operación. El local está tasado en 500.000 euros y el coste capex es de 500.000 euros (reforma e impuestos), por lo que hay que invertir 100.000 euros por viviendas para hacerlas de lujo, la zona lo merece.
La promotora/constructora que he contratado es cliente de icrowdhouse y me ha hecho un estudio de viabilidad del proyecto que tienen que validar icrodwhouse y así poder subirlo a la plataforma para captar los 500.000 euros necesarios para la reforma y no tener que ir al banco a pedir una hipoteca. En resumidas cuentas, cada vivienda puede ser alquilada en 1.500 euros al mes. La rentabilidad neta para mi será de 6%, es decir 2.500 euros al mes, me gestionan la explotación de activo, se aseguran de tener inquilinos solventes y tengo el 50% de la sociedad propietaria del activo con la posibilidad de vender mis acciones en 5 años a un valor de 600.000 euros.
El total de la operación renta neta a 5 años es de 150.000 euros, más el valor a 5 años de 600.000 euros, significa un 10% neto anual, sin tener que poner un euro y con los costes de gestión incluidos: una solución a una necesidad, todos ganamos.
